A prática de usucapião é um instituto de grande importância previsto no Código Civil, que busca a aquisição da propriedade com o decorrer do tempo, ou seja, ao longo dos anos em que se ocupa o imóvel, conquista-se o direito de cadastrá-lo em seu nome.
Progressivamente, algumas formalidades de registro se tornaram necessárias devido à ampliação da distribuição de terras.
Nessa situação, alguns anos após a proclamação da Independência do Brasil, ocorreu a promulgação da Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, conhecida como “Estatuto das Terras Devolutas”, que transformou as detenções em títulos legítimos e favoreceu o povoamento da colônia, entregando, inicialmente, a responsabilidade ao clero, no que ficou conhecido como “Registro do Vigário” ou “Registro Paroquial”.
Como o sistema era declaratório, dependia apenas das partes interessadas buscar o registro, bastando-lhes comprovar que o imóvel estava em sua posse.
Código Civil e a Lei de Registros Públicos
Foi com a Proclamação da República, em 1889, que houve a consagração dos “oficiais de registros”, e, em 1917, com a entrada em vigor do Código Civil, é que o registro imobiliário tornou-se uma instituição pública com a função de viabilizar o cadastro de imóveis, por meio da transcrição do título de transferência, que a cada ato era encerrada, dificultando a verificação do histórico da propriedade.
A atual Lei de Registros Públicos nº 6.015, que entrou em vigor a partir de 1976, regulamentou o sistema de registro de imóveis e instituiu as matrículas em vez das transcrições, consagrando-se o princípio de que a “propriedade imóvel só se adquire pelo registro”, que é, assim, a forma e o modo de aquisição, traduzido, na linguagem popular, pela afirmação: “quem não registra não é dono”.
A usucapião
Atualmente, cada cidade possui um cartório de registro imobiliário, cujo papel principal se revela na instituição da “matrícula”, na qual os registros e as averbações dos títulos, que tenham por objeto o imóvel matriculado, são efetuados cronologicamente e conferem a publicidade e a efetivação do direito à propriedade.
No entanto, muitos títulos (contratos, escrituras etc.) não cumprem com os requisitos legais, sendo impossível registrá-los. Daí, entre outros institutos, é que a aquisição pela usucapião pode ser a solução para abertura de matrícula individualizada do imóvel.
O instituto da usucapião surgiu com o Direito Romano, sendo uma possibilidade àqueles que possuíssem um terreno provincial, por um determinado tempo, pudessem rebater ameaças à sua propriedade pelo “tempo prolongado”, podendo ser utilizada tanto por cidadãos romanos quanto estrangeiros.
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No Brasil, a usucapião teve sua origem com a previsão trazida pelo Código Civil de 1916, época em que as terras eram privilégio de poucas pessoas e era necessário regulamentar as aquisições sob o aspecto dominial, isto é, corrigir suas imperfeições e brindar ao possuidor o seu direito ao exercício pleno da propriedade,Ou seja, a transcrição no cartório.
No momento atual, a lei civil de 2002 conservou a usucapião como forma de aquisição e, junto com a Lei de Registros Públicos, tem sido um instrumento relevante para regularizar o domínio de imóveis que não possuem registro, ou para quando é inviável a utilização de outros instrumentos jurídicos.
Diferentemente do que muitos pensam, a ação de usucapião não se limita à aquisição para alguém que encontrou um imóvel desprezado e tomou sua posse; para além disso, a ação é um instrumento que pode ser utilizado caso haja a impossibilidade do possuidor conseguir registrar sua propriedade.
A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição, nos artigos 183 e 191, e é um meio utilizado para aquisição de uma propriedade, ou seja, se porventura o procedimento de aquisição não possa ser ou não foi registrado em cartório, em decorrência de uma imperfeição do título ou falta de documentação, por exemplo, é possível utilizar a usucapião para reconhecimento do direito de propriedade sobre um bem imóvel.
Procedimento
As etapas de usucapião podem variar de acordo com as regras de eventuais provimentos no fórum em que o processo será distribuído. No entanto, em geral, estas são as fases do procedimento:
Ajuizamento: início da elaboração da petição inicial realizada pelo advogado especializado em usucapião; seleção de documentos que acompanharão o processo; e distribuição perante o fórum da cidade do imóvel;
Análise pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI): oficial de registros informará ao juiz se o levantamento topográfico está em ordem; comparará os dados dos confrontantes e antecessores com as matrículas; e poderá pedir que sejam apresentados ajustes no mapa e memorial descritivo, bem como sejam indicadas as matrículas ou transcrições que julgue pertinentes para a análise do processo;
Citação de confrontantes, antecessores e órgãos públicos: inclusão de interessados no processo, tais como: vizinhos, proprietários antigos, União, Estado e Município. Ela deve ser realizada, pessoalmente, por oficial de justiça. Algumas podem ser substituídas por uma “Declaração de Concordância”, o que diminui as despesas processuais. Também devem ser expedidos editais de citação no jornal da cidade e no diário da justiça eletrônico para citação de terceiros interessados e/ou de alguém que, especificamente, não tenha sido encontrado por oficial de justiça. Após a citação, será de conhecimento a contestação ou não do processo; se houver, seu curso se prolonga um pouco, uma vez que haverá mais atos do que o esperado, como a réplica e memoriais (após a audiência);
Perícia: nada mais é do que a nomeação de um profissional técnico para verificar se o levantamento topográfico está correto, bem como verificar o exercício da posse pelos requerentes, e, ainda, responder a questionamentos do juiz, de algum interessado que tenha contestado, e/ou, até mesmo, do autor, que poderá utilizá-la como prova aliada a sustentar suas alegações; é importante ressaltar que a perícia poderá ou não ocorrer, permanecendo a critério do juiz;
Audiênciade orientação: instante em que são escutados os depoimentos de testemunhas e dos autores para o juiz; e serão feitas perguntas quanto ao período da posse;
Após a audiência, se nada mais for solicitado pelo juiz, ou pelas partes, chega a sentença em que constará se o pedido de usucapião é adequado ou não. Em caso positivo, sem recurso de outra parte, ocorrerá a expedição do mandado de registro para o Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário acompanhar a inscrição cadastral (IPTU – urbano, ou ITR e CCIR – rural). Se o pedido de usucapião for inadequado, será analisada a viabilidade de interposição de recurso, ou definição da melhor solução para o caso.
Além dos requisitos como boa fé, decurso do tempo e o justo título (em algumas partes), o advogado especialista deve verificar se o exercício da posse está presente em todas as modalidades de usucapião, o que deve ser efetivamente provado nos autos, de forma qualificada, ou seja, a posse passa a ser denominada ad usucapionem, pois possui requisitos específicos que precisam ser demonstrados no processo.
O exercício da posse ad usucapionem deve ocorrer com ânimo de dono, de modo manso e pacífico, contínuo e público, e o possuidor deve demonstrar, no processo, a vontade de manter o bem como se fosse proprietário e a intenção de tê-lo para si.
A maneira mansa e pacífica se revela pelo exercício da posse sem oposição de outros, ou seja, o possuidor deve estar tranquilo na certeza de que não há obstáculos, oferecendo, na aparência, a certeza de que é o dono, a qual deve ser contínua e pública: sem interrupções no seu curso ao completar o tempo da modalidade de usucapião, e ser exercida perante terceiros.
Quais os requisitos para ingressar com o processo de usucapião?
O imóvel não pode ser um bem público, ou seja, pertencente ao município, estado, União ou ao Distrito Federal;
Demonstrar o exercício da posse ad usucapionem – vide parágrafos anteriores – pelo período de dois a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião em que se enquadre o caso;
Deve-se comprovar a boa-fé do requerente e a existência de um justo título (contrato particular, escritura sem registro, entre outros títulos), de acordo com a modalidade;
Levantamento topográfico realizado por profissional técnico, contendo mapa, memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Caso o imóvel seja rural, o levantamento deverá ser feito por georreferenciamento;
Pode ser solicitado por pessoa física ou jurídica.
Além de documentos pessoais, RG, CPF, comprovante de endereço e certidão de casamento, são necessários:
Contratos, recibos de pagamento, contas de luz, água e/ou IPTUs, ITRs e CCIRs (para imóvel rural) de anos anteriores. Quanto mais antigos, melhor para comprovar o tempo da posse;
Fotos do imóvel ao longo dos anos e atuais;
Certidão de valor venal do imóvel, em caso de propriedade urbana, ou declaração e recibo do ITR;
Notas fiscais e comprovantes de realização de benfeitorias;
Nome, dados pessoais e endereço dos vizinhos e do proprietário anterior;
Matrícula ou transcrição do imóvel e dos imóveis vizinhos.
