Há pouco tempo escrevi um cláusula em que falei de multipropriedade, o que é, como funciona, quais as vantagens e desvantagens. Hoje quero voltar a esse tema, mas para falar especificamente dos procedimentos que envolvem essa questão na prática quando falamos em relação aos condomínios edilícios.
Antes de iniciarmos, nunca é demais contextualizarmos novamente o que é, de vestimenta, a multipropriedade (Lei 13.777): é “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma porção de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos demais proprietários de forma alternada” (cláusula 1.358-C).
Ainda assim, importante se entender que a Lei de Multipropriedade é regida pelo disposto no Capítulo VII-A da própria lei e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínio) e 8.078/90 (Código de Resguardo do Consumidor). (Cláusula 1.358-B).
Como funciona nos condomínios?
Bom, dito isso, a questão que fica é entender como isso pode ser implementado num condomínio. Primeiro é preciso compreender que um condomínio pode seguir o formato de multipropriedade desde a sua instituição ou se transformar em multipropriedade ao passar por uma plenário com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos (cláusula 1.358-O). Outrossim, um condomínio pode não ser constituído dessa forma em sua totalidade, mas exclusivamente em segmento, em algumas(s) unidade(s) autônoma(s). Nesse caso, é preciso também passar por plenário com o mesmo quórum indicado supra.
Lembrando que cada unidade (matrícula), como preceitua a lei, poderá ser dividida em até 54 partes.
Assim como ocorre num condomínio tradicional, o ponto principal a termo de se evitar problemas segmento, evidente, da confecção de uma boa convenção condominial, buscando dispor ali tudo aquilo que concerne ao condomínio nesse formato de multipropriedade. Por ser um matéria multíplice, é precípuo redigir esse documento ao lado de uma assessoria jurídica respeitada no mercado, isso irá não só facilitar no funcionamento quotidiano do condomínio como evitará problemas a médio e longo prazo.
Nesse sentido, é preciso que a convenção disponha sobre os direitos e deveres dos multiproprietários, as questões relacionadas às despesas ordinária e extraordinária e, evidente, a taxa condominial, o número supremo permitido de pessoas que podem ocupar cada imóvel simultaneamente, a definição correta de cada porção ideal correspondente a cada proprietário, as sanções no caso do descumprimento de alguma das regras definidas etc.
Lembrando que no caso de condomínios que sejam mistos (multipropriedade e condomínio edilício padrão) haverá duas convenções, uma voltada para cada formato, assim como um síndico para todo o condomínio e um gestor condominial para a(s) unidade(s) em multipropriedade.
Importante pontuar uma peculiaridade, o gestor cuida das áreas comuns e, também, das unidades, já que ele será o responsável direto por tudo o que ocorre dentro delas. Dissemelhante do síndico de um condomínio edilício padrão (tradicional), que tem como sua obrigação a guarda exclusivamente das áreas comuns e não daquilo que constitui ou ocorre dentro das unidades privativas, a não ser em caso de perturbação, segurança e saúde.
A governo do imóvel será da pessoa definida na instituição ou na falta pelo escolhido em plenário (cláusula 1.358-M.do CC), sendo o condomínio edilício que tenha sido instituído sob o regime de multipropriedade, totalidade ou parcial, terá necessariamente um gestor profissional. Cláusula 1.358-R.
Taxa condominial
Voltando ao tema que labareda mais atenção e dúvidas, a cobrança da taxa condominial, é necessário se entender primeiramente que a formação do valor deve estar baseada na previsão orçamentária do condomínio como um todo e, dessa forma, é preciso envolver questões como folha de pagamento, seguro, vigor elétrica, chuva, elevadores, manutenção etc.
Porém, a multipropriedade tem algumas peculiaridades que devem ser levadas em conta na formação da taxa, como a figura obrigatória do gestor, por exemplo, ou a subida rotatividade de ocupantes, o que acaba sendo fundamental a geração de um fundo de suplente voltado para cuidados, renovação e melhoria de tudo que concerne a unidade e, também, em relação às áreas comuns.
Dito isso, é preciso se entender que no caso de um condomínio que tenha segmento das unidades nesse formato de multipropriedade e segmento no padrão tradicional, podemos expor que serão duas taxas condominiais distintas: os condôminos tradicionais pagarão a taxa condominial padrão, enquanto os multiproprietários pagarão duas taxas (a padrão + aquela de multiproprietário), ainda assim, será um único boleto, já que a padrão vem embutida nessa específica.
Inadimplência
A inadimplência de multiproprietários funciona da mesma forma tradicional: a partir de três dias do não pagamento da quota, os outros multiproprietários (e o gestor) poderão propor feito de realização de título executivo extrajudicial. O não cumprimento das obrigações levará, inclusive, que esse multiproprietário devedor perda a segmento correspondente do seu imóvel que será penhorada.
Assembléias
Para terminar, fica a incerteza quanto à constituição das assembleias, pois com as unidades podendo ser divididas em até 54 partes, a tendência é se ter assembleias lotadas, o que pode prejudicar o curso das questões, ainda mais, se for o caso de condomínios mistos.
Dessa forma, o melhor caminho é ter uma plenário prévia só de multiproprietários que votarão nas questões e, aí, na plenário universal, os votos de cada questão já estarão definidos e poderão ser levados já consolidados para as votações junto às questões gerais do condomínio.
Ainda assim, se não viver proibição, todos os multiproprietários poderão participar da plenário universal em vez de exclusivamente o gestor com os poderes imputados a ele pelos multiproprietários em plenário prévia.
A participação ou não é uma questão que vai de condomínio para condomínio, muito como de multiproprietário para multiproprietário.
Rodrigo Karpat é profissional em Justo Imobiliário e uestões condominiais e presidente da Percentagem Privativo de Justo Condominial no Conselho Federal da OAB.
