Desvantagem exagerada
A legislação proíbe a incidência mensal de juros capitalizados em contratos de compra e venda de imóvel firmado com pessoa jurídica que não faz parte do Sistema Financeiro Nacional. Por outro lado, a jurisprudência permite a utilização do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) em contratos dessa natureza.
Cobrança de juros capitalizados mensalmente é proibida em contratos do tipo
Esse foi o entendimento adotado pela 5ª Turma da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) para eliminar a cobrança mensal de juros capitalizados e manter a correção pelo IGP-M em um contrato de aquisição de imóvel firmado com um banco.
Conforme os autos, um consumidor financiou a compra de um imóvel no valor de R$ 199,5 mil diretamente com a construtora. Mais tarde, a construtora transferiu ao banco os créditos relativos à escritura. No decorrer do financiamento, a instituição financeira incluiu no contrato a cobrança de um seguro e de juros capitalizados mensalmente. Além disso, aplicou o IGP-M para calcular a correção monetária.
Ao argumentar que as cobranças eram abusivas, o comprador solicitou que o Judiciário eliminasse tais encargos. O juízo de primeira instância, no entanto, concluiu que houve venda casada do seguro obrigatório e anulou apenas essa cláusula do contrato. O comprador apelou, mas a decisão foi mantida.
Inconformado, o consumidor interpôs apelação cível buscando a reforma da sentença. Entre os argumentos, ele sustentou que o banco não poderia ter incluído a capitalização mensal de juros, pois o credor original da compra era a construtora, e não a instituição. Nesse contexto, uma perícia contábil evidenciou que somente a exclusão da capitalização resultaria numa redução de R$ 250 mil na dívida cobrada pelo banco, de acordo com o advogado Rafael Bispo da Rocha Filho, representante do comprador.
Por fim, o comprador alegou que o banco agiu de maneira abusiva ao utilizar o IGP-M durante a crise da Covid — período em que o índice teve um aumento significativo — e requereu a devolução em dobro dos valores pagos. Já o banco argumentou a improcedência das solicitações.
Capitalização impedida
Relator do caso, o desembargador Delintro Belo de Almeida Filho iniciou sua fundamentação citando o artigo 5º da Medida Provisória 2.170-36/2001. O dispositivo permite a capitalização mensal de juros nas operações realizadas pelas instituições que fazem parte do Sistema Financeiro Nacional. O relator admitiu, contudo, que a permissão não alcança os contratos de compra de imóvel firmados entre construtora e comprador — como no caso da aquisição descrita nos autos.
Sendo assim, considerando que a construtora da unidade não integra o Sistema Financeiro Nacional, “a cobrança mensal de juros capitalizados é vedada, sendo permitida apenas a capitalização anual, conforme o artigo 4º do Decreto nº 22.626, de 7 de abril de 1933”, explicou o desembargador.
Ele acrescentou que o Código de Defesa do Consumidor também determina a invalidade de cláusulas contratuais que impõem desvantagens exageradas ao consumidor, como aquela constatada no caso. No que se refere ao pedido de substituição do IGP-M, o relator afirmou que a maioria da jurisprudência entende que o índice de correção é amplamente utilizado em contratos imobiliários similares ao em análise.
Dessa maneira, “mesmo que esse índice de correção tenha experimentado uma valorização anual surpreendente em 2020 (durante a crise da Covid), não cabe alegar que tal fato resultou em onerosidade excessiva, nem que a pandemia pode ser classificada como evento extraordinário e imprevisível”, afirmou o desembargador. Por fim, ele determinou a devolução em dobro do valor pago indevidamente pelo comprador após 30 de março de 2021. A decisão foi unânime.
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Apelação Cível 5036806-32.2021.8.09.0051
